ImmoFuturMagazin

Mehrfamilienhäuser haben ganz eigene Anforderungen, wenn es um die Einrichtung einer passenden Ladeinfrastruktur für E-Autos geht.

Der (Alb)-Traum einer jeden Hausverwaltung ist mit dem Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (weniger lang: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz/WEMoG) in Erfüllung gegangen.

Mieter und Eigentümer dürfen auf Grundlage des Gesetzes einen Anspruch auf eine Lademöglichkeit von E-Autos anmelden und dessen Einbau forcieren. Wohlgemerkt auf eigene Kosten. Miteigentümer der WEG dürfen zwar nach wie vor mitreden, aber nur noch über das Wie der Durchführung.

Leider weiß man aus Erfahrung, dass solche Alleingänge in einem Mehrfamilienhaus üblicherweise selten reibungslos ablaufen. In den meisten Fällen kommt es zu Unstimmigkeiten zwischen den beteiligten Parteien.

Die Vermittlungsarbeit und Organisation bleiben dann oft an der Hausverwaltung hängen. In solchen Fällen können eine souveräne Moderation und gute Vorbereitung der entscheidende Trumpf sein, um den Arbeitsaufwand für die Hausverwaltung zu minimieren. Und stellt im selben Zug eine gerechtfertigte Grundlage für eine Anpassung der Verwaltergebühr dar.

Und eine gut vorbereitete Hausverwaltung hat eine Antwort auf die dringlichste (Streit-)Frage: Wie kann die Verwaltung und Abrechnung einer E-Ladesäule in einem Mehrfamilienhaus problemlos ablaufen?

IMMOFUTUR verkürzt Ihre Vorbereitungszeit. Wir haben für Sie, liebe Hausverwaltungen, eine Recherche unternommen, welche Modelle für E-Ladesäulen in Mehrfamilienhäuser auf dem Markt verfügbar und im Einsatz sind und wie das Leben von Hausverwaltungen leichter gemacht werden kann. Zumindest, wenn es um das Thema E-Ladesäulen in Mehrfamilienhäusern geht.

Welche Modelle für E-Ladesäulen in Mehrfamilienhäusern gibt es?

Es gibt 2 Wege, wie man in einem Mehrfamilienhaus eine zukunftsfähige E-Ladeinfrastruktur aufbauen kann: individuell oder zentral. In anderen Worten heißt das, dass entweder jede Hauspartei sein eigenes E-Süppchen kocht und den Betrieb einer E-Ladesäule auf eigenes Bestreben hin umsetzt. Oder das Vorgehen wird zentral gesteuert und eine einheitliche, aufeinander abgestimmte Ladeinfrastruktur installiert.

Quick Info: Für das Laden an der E-Ladesäule kann Netzstrom verwendet werden, aber auch Solarstrom direkt vom Dach. Eine Ihrer Liegenschaften ist an einer PV-Anlage interessiert? Wir beraten Sie gerne zu den Möglichkeiten und Optionen.

Individuellen Lösungen klingen erstmal für Hausverwaltungen vorteilhaft, da zunächst keine zusätzliche Arbeit für sie entsteht.

Denn Planung, Installation und Kosten liegen in der Verantwortung des Mieters bzw. Eigentümers. Die WEG darf wie erwähnt lediglich noch über das Wie der Ausführung des Bauvorhabens mitentscheiden. Der Stromverbrauch durch das Laden an der E-Ladesäule wird bei diesen Modellen direkt zwischen Endverbraucher und Energieversorger abgerechnet. Die Messung des Stromverbrauchs kann dabei über den Anschluss der eigenen E-Ladesäule an den Stromzähler der jeweiligen Wohnung vorgenommen werden oder durch einen separaten Stromzähler.

Für Hausverwaltungen bedeutet dies, dass sie zwar nicht direkt in die Finanzierung und Anbieterauswahl involviert ist. Jedoch sind sie gefordert, das Wie zwischen WEG und Mieter/Eigentümer mit E-Ladesäulen-Wunsch zu moderieren.

Ein zentralisiertes Vorgehen legt die Verwaltung der E-Ladeinfrastruktur eines Mehrfamilienhauses in eine Hand – in die Hand der Hausverwaltung. Ob für jeden Stellplatz eine eigene Ladesäule oder eine gemeinschaftlich genutzte Ladefläche? In beiden Fällen wird die Verantwortung zentralisiert. In anderen Worten: Die Hausverwaltung hat ein neues Aufgabenfeld erhalten.

Erfahrungsgemäß werden exklusive Ladepunkte am eigenen Stellplatz von Mietern und Eigentümern präferiert. Doch gemeinschaftlich genutzte Ladeflächen sind auch möglich. Meist iInfolge baulicher Einschränkungen bestehten meist gar keine andere Möglichkeit, zumindest ein wenig Stück E-Mobilität zu ermöglichen.

Eine gemeinschaftliche Lademöglichkeit könnte zum Beispiel so aussehen, dass es in einem 10 Parteien Mehrfamilienhaus 2 E-Ladepunkte in der Tiefgarage oder vor dem Gebäude gibt, die von allen Parteien genutzt werden können.

Achtung: Werden mehrere Ladepunkte benötigt? Dann ist gute Planung unerlässlich. Denn durch den hohen Strombedarf ist ein Lastenmanagementsystem dringend empfohlen, um die Stromversorgung bei gleichzeitigem Laden sicherzustellen. Hinzu kommt, dass hier auch physikalische Grenzen auftreten. Der Stromanschluss eines Hauses ist nur für einen bestimmten Maximaldurchsatz ausgelegt. Folglich kann das Legen eines separaten Stromanschlusses speziell für die Ladeinfrastruktur notwendig sein. Klarheit kann hier nur der zuständige Verteilnetzbetreiber liefern.

Ein zentralisiertes Vorgehen bedeutet für Hausverwaltungen auf den ersten Blick Mehrarbeit. Abrechnung, Wartung, Schadensmanagement. Wer soll das alles bewerkstelligt bekommen? Aber Vorsicht liebe Hausverwalter. Ist dem wirklich so? Im nächsten Abschnitt schauen wir noch einmal ganz genau hin, wie viel Mehrarbeit wirklich darin steckt.

Wieso eine zentral verwaltete E-Ladeinfrastruktur weniger Arbeit bedeuten kann

Individuelle Modelle entlasten Hausverwaltungen zwar - wie erwähnt - eine weitere Abrechnung erstellen zu müssen und legen die Verantwortung in die Hand der Endverbraucher. Dafür bleiben einige Fragen offen, die in Zukunft für deutlich mehr Aufwand bei Hausverwaltungen sorgen können.

Nehmen wir als Beispiel das Thema Wartung und Sicherheit. Wie kann gewährleistet werden, dass ein einzelner Mieter oder Wohnungseigentümer die Wartung und Prüfung der Ladeinfrastruktur sicherstellt?

Und auch mit Blick auf zukünftige Entwicklungen durch neue gesetzliche Bestimmungen kommen weitere Fragen auf. Werden auf Dauer solche individuellen Patchwork-Ladeinfrastrukturmodelle vom Gesetzgeber unterstützt? Oder fällt mittel- bis langfristig alles zurück auf die WEG zurück, die dann die Verwaltungsaufgabe an die Hausverwaltung weiterdelegiert? Und was passiert eigentlich mit der E-Ladesäule, wenn der Eigentümer bzw. Mieter auszieht? Unklare Aussichten.

Mehr Klarheit über die Ladeinfrastruktur schafft das zentrale Modell, welches die Verantwortung von Anfang bis Ende durchdeklariert. Erfahrungsgemäß landet der verwaltungstechnische Aufwand dann bei der zuständigen Hausverwaltung. Doch viele Hausverwaltungen werden allein bei der Vorstellung an einen weiteren Abrechnungsposten und den damit einhergehenden Verwaltungsaufwand bereits den Kopf schütteln. Zurecht. Und dann noch um den Betrieb und die Wartung kümmern?

E-Ladeinfrastrukur einfach gemacht für Hausverwaltungen

Rettung ist in Sicht. Es gibt Anbieter von E-Ladesäulen, die sich um die komplette Abwicklung kümmern. Von Planung wie Aufbau der Ladeinfrastruktur über Betrieb und Abrechnung hin zur Energielieferung. Ein Rundum-Sorglos-Paket.

Alles, was gebraucht wird: elektrotechnisch vorbereitete Parkflächen. Den Rest erledigt der Servicepartner. Installation, Wartung und Betrieb und Abrechnung läuft über den Servicepartner. Hausverwaltungen sind außen vor. Ladepunkt-Nutzer können z.B. direkt ihren Verbrauch und Kosten über eine Applikation oder einen Web-App-Account des Servicepartners einsehen. Auch bei Störfällen übernimmt der Servicepartner direkt den Support. Der laufende Betrieb und die Weiterentwicklung der Ladeinfrastruktur ist zudem in der Hand von Experten und wird einheitlich abgewickelt. Kein Flickenteppich an individuellen Ladeinseln.

Und was passiert, wenn ein Mieter/Eigentümer nicht für seinen geladenen Strom zahlt? Das Inkasso-Risiko übernehmen manche Service-Anbieter auch gleich mit.

Und was ist mit Stellflächen, die noch nicht elektrotechnisch vorbereitet sind? Auch hier zeigen sich einige Servicepartner vorbereitet und unterstützen bei der Planung und Umsetzung, um eine E-Mobilität gerechte Grundinfrastruktur zu schaffen.

Weiterer Bonus: Im Idealfall übernimmt der Servicepartner sogar den Großteil der Investitionskosten. Das entlastet spärliche WEG-Rücklagen. Ganz umsonst erhält man die Ladeinfrastruktur dann aber nicht. Über eine meist monatlich laufende Gebühr refinanziert sich der Servicepartner dann den Investitionsaufwand. Einen Richtwert für die monatliche Gebühr zu nennen, gestaltet sich schwer, da die Kosten für die elektrotechnische Vorbereitung der Ladepunkte stark von den baulichen Gegebenheiten des Gebäudes abhängen.

Flexibilität ist auch gegeben. Ob fest zugewiesene Ladeflächen oder gemeinschaftlich genutzte Ladepunkte – alles möglich mittlerweile und auch kombinierbar. Wie kann so etwas in der Praxis aussehen? So wären beispielsweise fest zugewiesene, exklusiv nutzbare Ladepunkte für die Stellplätze der Hausparteien vorstellbar und eine frei zugängliche Ladestelle für externe Nutzer, wie z.B. Gäste oder umliegende Anwohner. Eichrechtskonformes Laden für gemeinschaftliche genutzte Ladestellen inklusive.

Was hat es mit eichrechtkonformen Laden auf sich? Gesetzlich vorgegeben müssen gemeinschaftliche genutzte Ladeeinrichtungen für E-Autos sicherstellen, dass jeder Ladende den gleichen – sprich geeichten – Ladevorgang durchführen kann. Folglich muss sichergestellt werden, dass keine Abweichungen beim Laden auftreten. Deshalb unbedingt beim Anbieter nachfragen, ob die Wallbox eichrechtskonform ist.

Oder man geht einen Schritt weiter und nutzt die frei zugängliche Ladestelle in Kombination mit einem Carsharing-Anbieter. Das könnte dann folgendermaßen ablaufen: Auf dem gemeinschaftlich genutzten Ladepunkt steht ein Carsharing-Auto, welches von Mietern und Eigentümern der Liegenschaft genutzt werden kann. E-Mobilität für jeden – auch ohne eigenes E-Auto.

Für Hausverwaltungen liegen die Vorteile klar auf der Hand:

• Keine Wartungsplanung
• Keine Abrechnung
• Kein Schadensmanagement

In kurz: kein Mehraufwand. Und obendrauf einen Beitrag zur Klimawende geleistet und die nachhaltige Entwicklung des Gebäudes vorangetrieben.

Und wie werden gemeinschaftlich genutzte Ladeflächen abgerechnet?

Stichwort RFID-Karte. Dadurch sind Autorisieren und eindeutiges Zuordnen des Ladevorgangs zu einer Person bzw. Wohneinheit ohne weiteres möglich und erlauben somit eine reibungslose Abrechnung. Das Prinzip simpel: Besitzer einer RFID-Karte sind registriert und aktivieren durch den Einsatz der Karte den Ladevorgang. Das Laden wird registriert und in einer Datenbank samt aller wichtigen Daten abgelegt, die dann in der nächsten Abrechnung berücksichtigt werden.

Einige Anbieter bieten auch eine Verwaltungs-App an, in der neue RFID-Zugänge flott angelegt werden bzw. alte entfernt werden können oder übernehmen es gleich selbst.

Alternativ gibt es auch eine analoge Variante – der gute alte Schlüssel, mit dem der Ladevorgang aktiviert werden kann. Aber Vorsicht: Nicht selten ist bei Schlüsselverlust der Ausbau des kompletten Schlosses an der Ladeanlage notwendig.

Traumhafte Ladebedingungen

Eine zukunftsfähige Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern muss für Hausverwaltungen nicht zum Albtraum werden. Wie wir aufgezeigt haben, bedeutet E-Mobilität in Mehrfamilienhäusern nämlich nicht zwangsläufig mehr Arbeit für Hausverwaltungen. Es gibt Lösungen, die den Arbeitsaufwand minimieren und zugleich ein komplettes Service-Paket bereitstellen.

Mehr und mehr Menschen werden in den nächsten Jahren auf E-Autos umsteigen. Und folglich auch mehr und mehr Mieter und Eigentümer in den nächsten Jahren hier ihren Anspruch gültig machen wollen, eine eigene Ladeinfrastruktur in ihrer direkten Wohnumgebung nutzen zu wollen.

Wenn Hausverwaltungen ein Potpourri an individuellen Lösungen vermeiden wollen, die wohl kaum zukunftsfähig sind und mittelfristig nur mehr Arbeit für die eigene Zunft bedeuten, dann lohnt sich der Blick auf einen Servicepartner, der das ganze heavy lifting abnimmt.

Warten Sie nicht zu lange damit. E-Mobilität ist die Zukunft. Und die fängt heute schon an. Politische Entscheidungsträger haben die Rahmenbedingungen und Marschrichtung gesetzt. Technisch werden entscheidende Fortschritte gemacht, allen voran die Neuerungen aus der Batterieforschung erlauben der Elektromobilität ein neues Level zu erreichen. Und mit dem Ziel, die Energieversorgung schrittweise zu dezentralisieren, werden E-Autos in Zukunft mehr sein als bloß Vehikel zur Mobilität, sondern auch mobile Energiespeicher.

Noch offene Fragen? Spezielle Ausgangslage? Interesse geweckt? Gerne berät unser Team Sie weiter.