ImmoFuturMagazin

Viele Immobilienbesitzer:innen und Hausverwaltungen schütteln mit dem Kopf, wenn sie Glasfaser hören. Nicht verwunderlich, kommen doch so einige Fragen auf, wenn es um die Umstellung auf den neuen digitalen Versorgungsstandard geht.

Das IMMOFUTUR Magazin gibt in diesem Artikel wichtige Antworten zu den drängendsten Fragen. Unser Ziel: Am Ende des Artikels nicken Sie nur noch zufrieden, wenn Sie das Wort Glasfaser hören.

Was ist beim Umstieg auf Glasfaser zu beachten?

Die wichtigsten Fragen, die vorab geklärt werden sollten:

• Gibt es für die Region Ihrer Liegenschaft bzw. Immobilien bereits Planungen eines Netzbetreibers den Glasfaserausbau umzusetzen?
• Hat ein Netzbetreiber bereits Kontakt mit Ihnen aufgenommen?

Wenn Doppel-Nein, empfiehlt es sich proaktiv den Kontakt zum zuständigen Netzbetreiber bzw. zu IMMOFUTUR aufzunehmen und das Thema Glasfaser zu besprechen.

Wenn ja, dann heißt es eventuell, dass Eile geboten ist. Der Glasfaserausbau ist ein enggetaktetes, kostenintensives Vorgehen seitens der Netzbetreiber. Deren Kulanz für Zögerliche hält sich in Grenzen.

Insbesondere für Hausverwalter spielt dies eine gewichtige Rolle. Verpasst man die Frist für den kostenlosen Hausanschluss, wird das die WEG höchstwahrscheinlich nicht erfreuen, da unnötige Folgekosten entstehen.

Ist der Glasfaseranschluss wirklich kostenlos?

Ja und Nein. Der Glasfaserhausanschluss kann kostenlos sein. Allerdings nur, wenn er im Zeitraum erfolgt, während ein ganzer Straßenzug erschlossen wird. Oft handelt es sich hier um ein Zeitfenster von 1 bis 3 Wochen.

Für den Anschluss der Wohnungen mit Glasfaser können dann jedoch gesondert Kosten aufkommen. Hier ist Kosten bestimmende Größe vor allem die Anzahl der Wohneinheiten einer Liegenschaft. Je mehr, desto eher besteht Aussicht auf günstige Konditionen.

Was kann man falsch machen?

Aus der Praxis zeigt sich, dass in manchen Immobilien nur eine Faser bis in die Wohnung verlegt wird. Das ist zwar kein Kapitalverbrechen, aber nicht zukunftsorientiert gedacht. Empfohlen werden 4 Fasern - das bietet mehr Gestaltungsspielraum in der Zukunft, während das Mehr an Aufwand und Kosten kaum zu spüren ist.

Gravierender wirkt es sich aus, wenn Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienwohnungen bei der Umstellung auf Glasfaser nicht berücksichtigt werden. Zwar hinkt die Digitalisierung und die Nutzung von smarten Messgeräten in Gemeinschaftsräumen und Räumen der Haustechnik generell noch nach. Doch Smart Metering ist auf dem Vormarsch.

Perspektivisch gesehen ist die Versorgung solcher Räumlichkeiten mit Glasfaseranschlüssen also eine vorausschauende Investition, um mittelfristig die Datenerfassung einer Immobilie via Smart Metering auf Grundlage bester Übertragungsqualität steuern zu können. Ohne nachträglich eine aufwendige und kostenintensive Installation in Auftrag geben zu müssen.

Was spricht für Glasfaser, was dagegen?

Oft stößt man auf Skepsis, wenn neue Technologien vorgestellt werden. Hier eine Reihe an Argumenten, die für den Wechsel zu Glasfaser sprechen:

1. Highspeed-Internetverbindung, bis zu 1 Gbit/s sind momentan möglich und in Zukunft bis weit in den Bereich von 5-10 GBit/s
2. Weniger Stromverbrauch - Glasfaser benötigen 5x weniger Energie als Kupferkabel
3. Glasfaser erzeugt keine elektromagnetische Strahlung
4. Stabile Verbindung - Umwelteinflüsse, Magnetfelder oder elektrische Einflüsse haben kaum Auswirkungen auf die Übertragungsqualität
5. Kontinuität - egal wie viele Nutzer gleichzeitig surfen, die Datenübertragung bleibt durchgehend schnell
6. Nachhaltigkeit: Glasfaserkabel sind im Vergleich zu Kupfer- bzw. Koaxialkabeln deutlich langlebiger und zudem effizienzter. Folglich brauchen sie weniger Strom und weniger Wartung.

Obendrauf noch ein positiver Nebeneffekt: Immobilien mit Glasfaseranschluss dürfen mit einer Wertsteigerung rechnen. 5 bis 7% seien laut Experten möglich. Im Umkehrschluss darf davon auszugehen sein, dass Gebäude, die nicht mit Glasfaser ausgestattet sind, mittelfristig mit einem Wertverlust rechnen müssen.

Und was spricht gegen Glasfaser? Nicht viel. Die Kosten und das Legen der Glasfaser in die Immobilie sind zwar kurzfristig eine Belastung, aber auf lange Sicht eine nachhaltige, wertsteigernde Investition in die Zukunft.

Ist der Wechsel zu Glasfaser denn wirklich notwendig?

Da hat der Gesetzgeber mit dem Wohnungseigentumsgesetz Nägel mit Köpfen gemacht. Seit Dezember 2020 ist der Anspruch auf ein Verbindungsnetz mit sehr hoher Kapazität gesetzlich festgeschrieben. Heißt konkret: Eigentümer und Mieter haben ein Anrecht auf schnelles Internet, ergo auch auf dessen Einbau. Highspeed per Gesetz quasi.

Hausverwaltungen sind bis zum 30. Juni 2024 vom Gesetzgeber in Zuge der Novellierung des Telekommunikationsgesetzes jedoch nicht an diesen Anspruch gebunden. Erst ab dem 01. Juli 2024 könnten sich dann theoretisch Wohnungseigentümer bzw. Mieter gegenüber ihrer Hausverwaltung auf diesen gesetzlichen Anspruch berufen. Im Idealfall ist da aber die Umstellung bereits längst erfolgt.

Und aus technischer Sicht spricht noch etwas für den Ausbau zu Glasfaser. Reichten vor 20 Jahren noch 1 bis 2 Mbit pro Sekunde für die Internetnutzung, ist das heute nicht mehr denkbar. Der Bandbreitenbedarf ist durch neue Anwendungszwecke wie Streaming, Cloud-Nutzung oder ansteigende Home-Office Nutzung in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Und ein Ende ist gegenwärtig nicht in Sicht. Mit Glasfaser ist man auf die steigenden Bedarfe bestens vorbereitet.

Mit der Umstellung auf Glasfaser legt man die Infrastruktur für die kommenden Generationen. Allein im letzten Jahrzehnt ist der Internet- und Datenverkehr rasant angestiegen. Und man darf davon ausgehen, dass es nicht weniger wird.

Nicht zu vergessen: Für viele Mieter ist ein schnelles Internet ein entscheidendes Kriterium bei der Wohnungssuche. Wer hier nicht mithalten kann, verliert potenzielle Mieter. Glasfaser ist also auch ein Wettbewerbsvorteil. Und steigert die Attraktivität der Immobilie.

Gibt es Subventionen?

Der Gesetzgeber wäre nicht der Gesetzgeber hätte man sich nicht ein wunderbares Wortmonstrum ausgedacht, mit dem die Subventionsleistung für den Glasfaserausbau bezeichnet werden könnte: Hallo, Glasfaserbereitstellungsentgelt! Im Folgenden zum Wohle aller Leser:innen nur noch GBE genannt.

Schnell zusammengefasst: Das GBE bietet die Möglichkeit, die Anschaffung eines Glasfaseranschlusses über mehrere Jahre (zwischen 5 und 9 Jahren) hinweg zu refinanzieren.

Hier heißt es für Eigentümer bzw. Hausverwaltungen auch zeitig planen. En Anspruch auf das GBE besteht nur, wenn zwischen dem 1. Dezember 2021 und dem 31. Dezember 2027 ein Glasfaseranschluss für einen Immobilie in Betrieb genommen worden ist bzw. wird.

Mehr Informationen zum Glasfaserbereitstellungsentgelt

Benötigen Hausverwaltungen einen WEG-Beschluss für den Ausbau zu Glasfaser?

Für die Entscheidung, ob das Gebäude mit Glasfaser verbunden wird, ist keine Beschlussfassung der WEG notwendig. Der Vorgang zählt zu den einfachen Verwalterentscheidungen.

Wenn es jedoch um die Frage geht, wie die weitere Umsetzung des Glasfaseranschlusses - Stichwort Vollausbau - innerhalb der Immobilie gehandhabt wird, ist ein Beschluss durch die WEG erforderlich.

Wie läuft der Anschluss von Glasfaser in einer Immobilie ab?

Üblicherweise läuft die Installation in 2 Schritten ab.

Ausgangspunkt ist die Bereitstellung des Hausanschlusses durch den Netzbetreiber. Konkret bedeutet dies, dass der Netzbetreiber im Rahmen eines oft großflächig vorgenommenen Ausbaus Straße für Straße, Immobilie für Immobilie an das Hauptnetz anschließt. Meist erfolgt der Anschluss über den Keller oder einen Technikraum, sofern vorhanden.

Diese Phase ist oft kostenlos, vorausgesetzt die Umsetzung findet in der Erschließungsphase statt. Und hier heißt es für Verwalter und Immobilienbesitzer keine Zeit verlieren. Wer die Planungsunterlagen an den Netzbetreiber nicht rechtzeitig unterschrieben zurückschickt oder gar komplett in Passivität verharrt, der hat oft das Nachsehen. Denn einen nachträglichen Anschluss in Auftrag zu geben, bedeutet neben hohen Aufwand vor allem eines: hohe Kosten. Nicht gerade der beliebteste Agendapunkt auf der Jahreshauptversammlung einer WEG.

Für Hausverwaltungen eine positive Nachricht: Die Unterschrift für die Planungsunterlagen ist aus rechtlicher Sicht nicht immer notwendig. Nach § 134 des Telekommunikationsgesetzes hat der Netzbetreiber in bestimmten Fällen das Recht, Gebäude an ein Netz mit sehr hoher Kapazität anzuschließen. Auch ohne Zustimmung der Eigentümer.

Im zweiten Schritt erfolgt der Anschluss einzelner Wohnungen einer Liegenschaft. Dabei gibt es zwei Varianten: Jeder Wohnungseigentümer entscheidet selbst, wann und ob ein Anschluss in die eigene Wohnung gelegt wird. Im Worst-Case sorgt das für Mehraufwand und Ärger.

Die zweite Lösung heißt Vollausbau. Dabei werden optimalerweise in einem Zug alle Wohnungen mit einem Glasfaseranschluss - neudeutsch: Fiber-to-the-Home- ausgestattet. Dafür ist allerdings ein Beschluss der WEG notwendig, auch in Form eines Umlaufbeschlusses zulässig, wenn es schnell gehen muss.

Der Vollausbau reduziert die Installationsarbeiten auf ein paar Tage, kostet allerdings Geld. Die Mehrkosten können jedoch über

1. eine Erhöhung der Nettokaltmiete durch den Vermieter (bis zu 8%) über die Modernisierungsumlage oder
2. das Glasfaserbereitstellungsentgelt refinanziert werden.

Eine weitere Möglichkeit eröffnet sich für Liegenschaften mit mehr als 50 Wohneinheiten. Hier kann mit dem Netzbetreiber versucht werden, einen Mengenrabatt für den Vollausbau auszuhandeln.

Gut zu wissen: Der Hausanschluss und der Vollausbau sind zeitlich voneinander getrennte Ereignisse, da unterschiedliche Teams jeweils zuständig sind.

Wo liegt der Unterschied zwischen FTTH und FTTB?

FTTH und FTTB beschreiben 2 Anschlussformen, die beim Glasfaserausbau einen Unterschied in der Verlegungsart benennen. Die Verlegungsart entscheidet über den Topspeed der Datenübertragung. Die maximal erreichbare Übertragungsgeschwindigkeit ist nämlich abhängig davon, wie durchgängig die Verbindung zwischen Endkunden und Kernnetz ist.

FTTH bedeutet Fiber-to-the-home. Übersetzt: Volle Durchgängigkeit heißt Vollspeed bis zum Kunden. Damit sind Übertragungsraten von momentan bis zu 1 Gbit/s bis in die Wohnung möglich. Und das ist aus technischer Sicht erst der Anfang.

Hinter FTTB hingegen versteckt sich Fiber-to-the-building. Hier endet die Glasfaserleitung vorzeitig im Keller bzw. einem Technikraum der Immobilie. Die verbleibenden Meter zum Nutzer werden dann per Kupferkabel überbrückt. Folglich bleiben Geschwindigkeitseinbußen bei der Übertragung nicht aus.

Der Vorteil liegt folglich auf Seiten von FTTH - Highspeed ohne Kompromisse.

Welchen Betreiber soll man mit dem Ausbau beauftragen?

Als einziger Betreiber agiert die Telekom deutschlandweit beim Glasfaserausbau. Oft in Kooperation mit regionalen Netzbetreibern. Von daher wird man wohl recht häufig die Telekom als Ansprechpartner haben. Grundsätzlich ist vielerorts bereits zwischen Telekommunikationsanbietern vorab geklärt, wer welche Regionen und Gebiete ausbauen wird.

In manchen Großstädten kann es allerdings passieren, dass verschiedene Netzbetreiber in der Lage wären, den Ausbau vorzunehmen. Klingt nach vorprogrammierten Chaos - doch tatsächlich ist die Lösung simpel: Ist von einem Anbieter ein FTTH-Netz eingerichtet worden, haben alle anderen Anbieter ein Mitnutzungsanspruch zum Glasfasernetz des Gebäudes. Ganz im Sinne der freien Anbieterauswahl durch den Endverbraucher.

Wo finde ich noch mehr Informationen?

Die Telekom informiert umfassend zum Thema Glasfaserausbau.

Von staatlicher Seite gibt es auch Informationsportale. Eine allgemeine Übersicht bietet das Bundesministerium für Digitales und Verkehr. Außerdem kann man sich gezielt mithilfe des Breitband-Atlas des BMDV informieren, wie weit der Glasfaserausbau vor der eigenen Haustür vorangeschritten ist.

Und natürlich können Sie auch auf unsere Expertise zurückgreifen. Sind Fragen unbeantwortet geblieben? Das Thema Glasfaser ist für Sie nach wie vor eine Blackbox? Ihre Immobilie oder Liegenschaft hat spezielle Anforderungen? Wir beraten Sie gerne kostenlos rund ums Thema Glasfaser und Immobilie.