ImmoFuturMagazin

Gebäude sind Energiefresser. Vor allem Gebäude, die nicht effizient mit Energie umgehen. Zum Beispiel, weil Energie durch schlechte Dämmung oder veraltete Heizungsanlagen ungenutzt verloren geht.

Bis 2045 soll der Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein. Ein ambitioniertes Ziel. Damit dies gelingen kann, muss sich die Energiebilanz von Gebäuden deutlich verbessern. Das ist keine unmögliche Aufgabe. Aber sie erfordert sorgfältige Planung und professionelle Umsetzungsbegleitung.

Und hier kommt der individuelle Sanierungsfahrplan (abgekürzt: iSFP) ins Spiel. Durch den iSFP sollen mögliche Maßnahmen aufgezeigt werden, die den Primärenergiebedarf von Gebäuden senken, sodass CO₂-Emissionen eingespart werden. Aber immer unter Berücksichtigung der finanziellen Rahmenbedingungen der Bewohner und Bewohnerinnen des Gebäudes.

Mit den Experten:innen von Effizienz:Klasse GmbH aus Darmstadt haben wir gemeinsam erarbeitet, welche Vorteile ein iSFP für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergesellschaften bieten kann.

Was ist ein iSFP?

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein individuell abgestimmtes Konzept zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden. Es kann für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser erstellt und genutzt werden.

Der iSFP dient als Leitfaden, um Schritt für Schritt die passenden Sanierungsmaßnahmen zu identifizieren und umzusetzen. Dafür wird das gesamte Haus gründlich unter die Energie-Effizienz-Lupe genommen. Von Grund auf bis zum Dach. Immer mit dem Blick für die bestmöglichen Sanierungsoptionen, um eine energetisch effizientere Nutzbarkeit der Ressourcen zu ermöglichen.

Auf einen Blick noch mal, welche Bestandteile eines Gebäudes bei einem iSFP überprüft und energetisch berechnet werden:

• die gesamte thermische Hülle des Gebäudes (Dach, Außenwand und ggf. Kellerwand, Fenster und Außentüren, Kellerdecke und ggf. Kellerboden)
• die gesamte Heizungsanlage (inkl. Speicher, Verrohrungen, Pumpen, wärmeübertragende Fläche mit Thermostaten)
• Lüftungsanlage

Wenngleich die Betrachtung ganzheitlich ist, erlaubt der iSFP eine schrittweise Sanierung. Im Idealfall so abgestimmt, dass die einzelnen Sanierungsmaßnahmen aufeinander aufbauen.

Grundsätzlich: Ein iSFP verpflichtet nicht, die aufgezeigten Maßnahmen auch umzusetzen. Der iSFP ist in erster Linie eine individuell berechnete Beratungsdienstleistung, um die energetischen Schwachstellen eines Gebäudes aufzuzeigen und schrittweise energetische Sanierungen einer Immobilie anzugehen.

Gut zu wissen: Ein iSFP muss durch einen Energieeffizienz-Experten:in erstellt werden, welcher in der Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) in der Kategorie Energieberatung für Wohngebäude gelistet ist.

Warum ist der iSFP sinnvoll für Mehrfamilienhäuser?

Ein iSFP hat mehrere Vorteile:

• der Ist-Zustand einer Immobilie wird erfasst
• leicht verständliches Sanierungskonzept mit übersichtlicher Darstellung potenzieller Kosteneinsparungen
• Maßnahmen, die aus dem ISFP umgesetzt werden, können eine zusätzliche Förderung erhalten
• die für einen iSFP zusammengetragenen Daten können auch für andere Anträge und Maßnahmen genutzt werden
• 15 Jahre Gültigkeit

"Schön und gut" mag jetzt manch einer denken. Auf dem Papier sieht das ja alles toll aus. Aber lohnt sich ein iSFP aus wirtschaftlicher Sicht überhaupt? Oder sind das nur zusätzliche Kosten, die zu den eigentlichen Sanierungsmaßnahmen dazukommen?

Ein kleines Rechenbeispiel soll den finanziellen Vorteil eines iSFP veranschaulichen:

Für ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten wird ein iSFP gemacht. Kostenpunkt: ca. 3.000€.

Der staatliche Zuschuss liegt bei bis zu 1.700€. Bleiben ca. 1.300€ an Anfangsinvestition. Nun wird beschlossen, dass eine Maßnahme aus dem iSFP umgesetzt werden soll. Nachfolgend die Kosten und Fördermöglichkeiten.

Das lohnt. Der iSFP-Bonus (5%) beläuft sich in unserem Beispiel auf ganze 12.500€. Dadurch hat sich die anfängliche Investition von 1.300€ für den iSFP mehr als 8fach ausgezahlt. Das ist ein sauberer Return on Invest.

Im Anschluss an einen iSFP können Maßnahmen, die im iSFP empfohlenen werden, einen zusätzlichen iSFP-Bonus von 5% erhalten. Und weitere Maßnahmen, die im iSFP hinterlegt sind, können ebenfalls immer wieder über 15 Jahre vom iSFP-Bonus profitieren.

Worauf sollten Hausverwaltungen bei dem iSFP achten?

Da für einen iSFP eine Energieeffizienzberatung notwendig ist, sollten Hausverwaltungen bei der Auswahl des Dienstleisters den richtigen Partner finden.

Die wichtigsten Kriterien für eine gute Energieberatung:

• transparente Auflistung von Produkten, Kosten und etwaigen Zusatzkosten
• kundenorientierte Kommunikation
• vorausschauende Planung
• fachkundige Beratung, die gleichzeitig die realistischen Möglichkeiten wie Sinnhaftigkeit energetischer Maßnahmen aufzeigt
• ohnehin erforderliche Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen werden berücksichtigt
• Beratung mit Blick über den Tellerrand (z.B. Kontaktvermittlung zu z ständigen Stellen, Support im Anschluss an ein Projekt) weitere Betreuung durch energetische Umsetzungsbegleitung im Anschluss möglich

Update: Seit 07.08.2024 hat die Bundesregierung den Förderanteil für Energieberatungen von 80% auf 50% gesenkt. Der Grund: hohe Nachfrage. Damit auch noch bis zum Ende des Jahres der Fördertopf ausreichend Mittel für weitere Interessierte bereithält, entschloss sich die Bundesregierung, den Förderanteil zu senken. Wichtig: An den Förderbedingungen für den iSFP hat sich jedoch nichts geändert.

Noch unsicher? Wir haben einen ganzen Artikel, worauf Hausverwaltungen bei einer Energieeffizienz-Beratung achten sollten.

Wie läuft ein iSFP ab?

Kerninstrument des iSFP ist die Energieeffizienzberatung durch einen Energieeffizienz-Experten oder Expertin. Im Regelfall läuft diese Beratung folgendermaßen ab:

1. notwendige technischen Unterlagen des Gebäudes werden vorab versendet
2. Beratungsgespräch vor Ort und Datenaufnahme
3. Energetische Bilanzierung des Ist-Zustandes des Gebäudes (Bewertung der einzelnen Gebäudekomponenten + des Gesamtgebäudes)
4. Ausarbeitung von Sanierungsvorschlägen
5. Erstellung des finalen iSFP
6. Übergabe des iSFP
7. Erläuterung des iSFP
8. Abstimmung der Sanierungsvorschläge mit der Hausverwaltung/Wohnungseigentümergemeinschaft

Erfahrungsgemäß ist für Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. Hausverwaltungen vor allem der 1. Punkt zeit- und arbeitsintensiv. Was ein Auftakt. Gleich zum Einstieg geht die ganze Aufbruchsstimmung flöten, weil sich das Zusammentragen der notwendigen Daten oft äußerst zäh gestaltet.

Von Hausverwaltungen hören wir immer wieder, dass sie diesen Schritt als aufwendig und langwierig empfinden. Es dauert einfach bis alle Unterlagen vorhanden sind und viele Dokumente existieren nach wie vor nur in Papierform.

Wir bei IMMOFUTUR arbeiten intensiv an einer digitalen und effizienteren Lösung für diesen Bottle-Neck der Dokumentenbeschaffung, damit der Start eines iSFP einfacher und schneller gelingen kann.

Wir unterstützen aber auch jetzt schon gerne dabei. Steht bei Ihnen ein iSFP auf der Agenda? Oder Sie sind bereits dabei und hängen an Punkt 1? Nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf

Wann macht ein iSFP Sinn?

Egal, ob Sanierungsmaßnahmen am Gebäude auf kurze oder lange Sicht anstehen, ein iSFP hilft dabei enorm.

Zum einen, weil man einen übersichtlichen, verständlichen und aufschlussreichen Maßnahmenkatalog erhält. Vor allem für den transparenten Austausch mit den Bewohner:innen des sanierungsbedürftigen Gebäudes ein nicht zu unterschätzender Trumpf. Schwarz auf weiß sind Kosten, Einsparpotenziale und Effizienzverbesserungen jeder Sanierungsmaßnahme aufgelistet.

Zum anderen, weil man durch einen iSFP zusätzliche Fördermittel in Anspruch nehmen kann, wenn eine der im iSFP festgehaltenen Maßnahmen tatsächlich umgesetzt wird.

Stichwort iSFP-Bonus: Allein dadurch kann sich wie bereits vorgerechnet die anfängliche Investition in einen iSFP schnell wieder auszahlen.

Gut zu wissen: Ein iSFP ist auch noch bis zu 15 Jahre nach seiner Erstellung gültig und kann immer wieder in Anspruch genommen werden.

Gibt es Fördermöglichkeiten?

Eine Förderung für einen iSFP ist beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (kurz: BAFA) zu beantragen.

Voraussetzungen für eine Förderung des iSFP:

• mindestens 10 Jahre altes Gebäude
• dient vorrangig als Wohnraum
• Gebäude befindet sich in Deutschland

Und eine weitere Voraussetzung: Wie bereits erwähnt, muss der iSFP von einem gelisteten Energieeffizienzexperten:in vorgenommen werden, will man die staatliche Förderung dafür beantragen und später den iSFP-Bonus in Anspruch nehmen.

Die Erstellung eines iSFP durch einen Energieeffizienzberater:in kann vom Staat für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 80% bezuschusst werden. Die maximale Förderhöhe für Mehrfamilienhäuser ist gegenwärtig auf 1.700€ festgesetzt.

Der letztendliche Preis hängt von der Größe des Gebäudes (Anzahl der Wohneinheiten), den aussagekräftigen Plan- und technischen Unterlagen sowie der Komplexität des Gebäudes ab.

Wohnungseigentümergemeinschaften können einen zusätzlichen, einmaligen Zuschuss von 500 Euro erhalten, wenn der iSFP in einer Wohnungseigentümerversammlung nachweislich vorgestellt wird.

Wer einen iSFP vorweisen kann, erhöht außerdem die förderfähigen Kosten pro Wohneinheit von 30.000€ auf 60.000€ für Maßnahmen an der Gebäudehülle (bspw. Fassadendämmung oder Fenstertausch) und der Anlagentechnik. Ausgenommen davon sind Maßnahmen an der Heizung (bspw. zentrale oder dezentrale Lüftungsanlagen).

Ferner dient der iSFP auch als Eintrittskarte für weitere Förderungen, dem bereits erwähnten iSFP-Bonus. Dieser Bonus wird für Maßnahmen gewährt, die im iSFP festgehalten sind. Der für die jeweilige Maßnahme vorgesehene Fördersatz kann durch den iSFP-Bonus zusätzlich um 5 Prozentpunkte erhöht werden. Der iSFP-Bonus kann für Sanierungsmaßnahmen geltend gemacht werden, die innerhalb von 15 Jahren nach Erstellen des iSFP durchgeführt werden.

Wichtig: Der iSFP-Bonus gilt nicht für:

• den Heizungstausch
• für eine Komplettsanierung

Grenzen des iSFP

Der iSFP ist ein hilfreiches Instrument, wenn es um die energetische Sanierung von Gebäuden geht. Keine Frage.

Doch was hilft die ganze mustergültige Planung und die effizienten Zahlenwerte des iSFP-Berichts, wenn nichts passiert? Die Außenhülle eines Gebäudes wird nicht von guter Planung energetisch effizienter.

Vom Planen ins Tun zu kommen, ist oft leichter gesagt als getan. Aus unseren Gesprächen mit Hausverwaltungen, die einen iSFP für eines ihrer Gebäude in Auftrag gegeben haben, ist das oft der kritische Punkt: Den Prozess in die nächste Phase zu bringen und geplante Maßnahmen auch umzusetzen.

Oft kommt der ganze Umsetzungsprozess bereits ins Stocken, wenn es darum geht, qualitative Dienstleister und Handwerksbetriebe zu finden.

Das ist kein Fehler des iSFPs. Das ist schlichtweg nicht sein Aufgabengebiet. Der iSFP gibt die Route vor. Gehen muss man aber schon selbst. Schritt für Schritt.

Neben den praktischen Umsetzungsherausforderungen des iSFPs sehen wir noch einen weiteren Punkt, wo der iSFP an seine Grenzen stößt. Ein iSFP fokussiert sich primär auf die Sanierung eines Gebäudes. Das ist zweifellos ein wichtiger Schritt und die Grundlage zu klimaeffizienteren Bestandsgebäuden.

Doch das ist nur ein Teil einer nachhaltigen Gebäudeentwicklung. Die aktive Weiterentwicklung von Gebäuden kommt in iSFPs meistens zu kurz.

Es geht nicht nur darum, bestehendes zu verbessern. Es geht auch darum, die nachhaltige Entwicklung eines Gebäudes proaktiv voranzutreiben. Zum Beispiel eröffnet das Installieren einer Photovoltaik-Anlage neue Potentiale.

Vor-Ort-produzierter Strom eröffnet neue Möglichkeiten wie z.B. Mieterstrom oder das Betreiben eigener E-Ladesäulen. Diese verbessern die Wirtschaftlichkeit dezentraler Energiesysteme in Mehrfamilienhäusern.

Denn: Je höher der Vor-Ort-Strom Verbrauch ist, desto höher sind die Einnahmen aus dem Stromverkauf. Dadurch sinken die Amortisationszeiten der Anfangsinvestitionen wiederum und die Wirtschaftlichkeit der initiierten Maßnahmen steigt.

Fazit

Können Sie auf Anhieb sagen, ob Ihr Gebäude energieeffizient ist? Wann fand die letzte energetische Sanierungsmaßnahme statt? Welche energetischen Sanierungsmaßnahmen sind geplant?

Schwierigkeiten auf diese Fragen zu antworten? Dann ist das wahrscheinlich ein Indikator dafür, dass ein iSFP keine schlechte Idee wäre, um Antworten auf diese Fragen zu finden.

Wir helfen Ihnen gerne beim Beantworten dieser Fragen weiter. Kontaktieren Sie uns.