ImmoFuturMagazin

Steffen Hebestreit ist nicht zu beneiden. Fast täglich stellt sich der Regierungssprecher wagemutig vor Öffentlichkeit und Medien, um sie über neue Regulierungen, Gesetzesvorhaben und Beschlüsse der Bundesregierung zu informieren. Meist im Fokus der letzten Wochen: gesetzliche Vorgaben und Anpassungen, welche die nachhaltige Gebäudeentwicklung und den Klimaschutz in Deutschland voranbringen soll.

Ob Ausbau der E-Ladesäulen-Infrastruktur, Photovoltaik-Offensive oder frisch aus der nimmermüde werdenden Denk- und Streitfabrik – mit dem Namen Ampelkoalition – kommend, das heiß diskutierte Heizungsgesetz – der Gesetzgeber forciert (endlich) eine klimaeffiziente und nachhaltige Gebäudeentwicklung.

Wie so oft, herrscht infolge der Vielzahl an ordnungspolitischen Vorgaben eine gewisse Unklarheit. Insbesondere das hart umkämpfte und gefühlt stündlich angepasste Heizungsgesetz hat dabei so manches Gemüt in den letzten Tagen nicht nur erhitzt, sondern höchstwahrscheinlich auch verunsichert. Muss man jetzt, muss man nicht? Und was muss man überhaupt?

Vor allem für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften ist nicht immer sofort ersichtlich, wie es nun kurz-, mittel- und langfristig in Sachen Heizungsanlage weitergeht. Deshalb wollen wir helfen, dass Sie einen Überblick behalten, was in den nächsten Jahren im Rahmen des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – medial häufig als Heizungsgesetz tituliert – auf Bestandsgebäude zukommen (kann).

Wir sagen bewusst kleinlaut kann, denn bislang befindet sich das Gesetz noch im Entwurfsstatus. Erst Anfang Juni 2023 wurde es an den Bundestag mit der Habeckschen Hoffnung weitergereicht, noch vor der Sommerpause des Bundestags Nägel mit Köpfen zu machen und das Gesetz endgültig zu verabschieden.

Zwar steht der gesetzliche Rahmen, doch im parlamentarischen Verfahren ist aller Wahrscheinlichkeit nach mit weiteren Anpassungen und Modifizierungen zu rechnen. Folglich sind die nachstehenden Angaben alle unter Vorbehalt zu genießen und können sich nach Veröffentlichung des Artikels noch ändern. Wir versuchen, die Aktualität des Artikels zu gewährleisten.

Heißes Eisen: das Heizungsgesetz

Brandaktuell ist angedacht, dass ab Januar 2024 möglichst jede neu installierte Heizung zu 65% mit erneuerbaren Energien (65%-EE-Vorgabe) betrieben werden soll. Da ein Punkt des Gesetzesentwurf in der Öffentlichkeit für viel Unruhe gesorgt hat, noch mal unmissverständlich: Das GEG zielt auf den Neueinbau von Heizungsanlagen ab. Bestehende und funktionierende Heizungen müssen im Regelfall nicht ausgetauscht werden. Nur in bestimmten Konstellationen besteht eine Austauschpflicht für fossil betriebene Heizungsanlagen. Bestehende Gas- und Ölheizungen können sogar weiter genutzt und auch repariert werden.

Das gilt auch für Mehrfamilienhäuser und deren Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). WEGs wird ebenfalls eine 3-jährige Übergangsfrist eingeräumt, sobald Austauschbedarf für die aktuelle Heizungsanlage auftritt.

Austauschbedarf bedeutet plump gesagt: kaputt kaputt. Ende Gelände. In Fachdeutsch spricht man von Heizungshavarie. Sollte eine Heizungsanlage fossiler Betriebsart also kaputt gehen, dann läuft die oben erwähnte 3-jährige Übergangsfrist an. In dieser Zeit dürfte theoretisch sogar noch mal eine fossil betriebene Heizung eingebaut werden. Vorausgesetzt: im Anschluss an die 3 Jahre kommt eine Heizungsanlage zum Einsatz, welche die 65% Vorgabe der erneuerbaren Energien erfüllt.

Ausschlaggebend für das weitere Vorgehen und den Arbeitsaufwand für Hausverwaltungen bei Auftreten eines Austauschbedarfs ist vor allem die Art der Heizungsanlage. Die zentrale Frage dabei: Erfolgt die Wärmeversorgung wohnungsweise über Etagenheizungen oder über eine Zentralheizung?

Wenngleich der Anteil an Etagenheizungen deutschlandweit sinkt und sie seltener im Einsatz sind, gibt es sie noch. Und das bedeutet Stand jetzt mehr Arbeit für Hausverwaltungen.

Etagenheizungen

Für alle Mehrfamilienhäuser, in denen mindestens 1 Etagenheizung zum Einsatz kommt, bedeutet das neue Heizungsgesetz, dass WEGs/Hausverwaltungen ab Januar 2024 ganze fünf Monate Zeit haben, notwendige Informationen für die Konzeptionierung einer zukünftigen Wärmeversorgung einzuholen.

Bis zum 31.05.2024 sind Verwalter bzw. WEGs gesetzlich also angehalten, beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger alle relevanten Informationen über gegenwärtig genutzte Etagenheizungen gebührenpflichtig anzufordern.

Was sind relevante Informationen?

• Art der Anlage
• Alter
• Funktionstüchtigkeit (Ausfälle, Schäden, Reparaturen)
• Nennwärmeleistung

Nach spätestens 2 Monaten sollte nach der Anfrage auch eine Antwort eingegangen sein.

Informationspflicht besteht auch auf Seiten der Wohnungseigentümer. Jede Wohnungseigentümerin ist verpflichtet, Informationen in Textform über den Zustand der Heizungsanlage, weitere Bestandteile der Anlage (Leitungen, Heizkörper, Modifikationen) und Ausstattungen zur Effizienzsteigerung der WEG bzw. Hausverwaltung bereitzustellen.

Auf Basis dieser Masse an Informationen ist die zuständige Hausverwaltung angehalten, ein Konzept für die Umsetzung der 65%-EE-Vorgabe auszuarbeiten und zur Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung vorzulegen. Ziel ist es, dass die WEG eine beschlussfähige Entscheidung über die zukünftige Heizungsart trifft. Zum Stand des Konzepts soll bis zur vollständigen Umsetzung mindestens einmal jährlich eine Berichterstattung erfolgen und die Möglichkeit zur Beratung bestehen.

Explizit im Gesetzestext erwähnt und wahrscheinlich erster Gedanke vieler Hausverwaltungen: Für das Erstellen des Konzepts kann eine sachverständige Person beauftragt werden. In Frage kommen dafür vor allem Energieberater, die bei der Identifizierung von Sanierungspotenzialen und der Erstellung von energetischen Sanierungskonzepten erster Ansprechpartner sind. Die preisliche Obergrenze für solche umfangreichen Beratungsdienste liegt für Mehrfamilienwohnhäuser momentan bei maximal 1.700€. In Ausnahmefällen kann es aber auch teurer werden.

Wichtiger Bestandteil der Entscheidung: Bleibt es bei einer wohnungsweisen, sprich dezentralen Versorgung oder wird auf eine zentrale Wärmeversorgung umgestellt? Fällt die Entscheidung auf eine zentrale Heizungsanlage, dann verlängert sich die Übergangsfrist für die technische Umsetzung um 10 weitere Jahre. Maximal also 13 Jahre Zeit umzustellen. Folglich können Etagenheizungen in dieser Zeit bis zur Fertigstellung einer zentralen Wärmeversorgung eingebaut oder betrieben werden, die nicht die 65-%- Vorgabe erfüllen.

Der Beschluss der WEG soll aufgrund der Dringlichkeit der Änderung nicht innerhalb des üblichen jährlichen Rhythmus von Eigentümerversammlungen erfolgen, sondern erfordert eine außerordentliche Lösung. Ausnahme: Findet die nächste turnusmäßige ordentliche Eigentümerversammlung innerhalb der nächsten 4 Monate statt, ist keine außerordentliche Versammlung notwendig.

Flotteres Handeln erfordert ein akuter Austauschbedarf. Sollte eine Etagenheizung ausgetauscht werden müssen, ist unverzüglich eine WEG-Versammlung einzuberufen.

Wichtig für Hausverwaltungen: Unbedingt darauf hinweisen, dass bei ausbleibender Beschlussfassung durch die WEG der Gesetzgeber nach Fristende die Entscheidung abnimmt. Und die lautet unmissverständlich: Wechsel zu einer zentralen Wärmeversorgung.

Zentralheizung

Liegenschaften, deren Wärmeversorgung über eine Zentralheizung erfolgt, sind nicht gleich in der Bringschuld. Aber Ausruhen kann man sich auch hier nicht. Mittelfristig wird das Thema Umstellung auf 65% erneuerbare Energien auch hier unumgänglich.

Und eventuell sogar bereits kurzfristig. Bestimmte Heizkessel unterliegen einer Austauschpflicht. Zwar wurde für Ein- und Zweifamilienhäuser diese Pflicht aus dem GEG herausgenommen. Für Mehrfamilienhäuser jedoch nicht. Davon betroffen sind Mehrfamilienhäuser mit Öl- und Gas-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine Heizleistung bis zu 400kw haben. Ausgenommen davon sind Brennwert- und Niedertemperaturkessel.

Tipp: Sollte hierzu bislang keine Information vorliegen, ist der zuständige Bezirksschornsteinfeger Ansprechpartner Nummer 1.

Achtung Gasheizung

Als Folge des umstrittenen Heizungsgesetzes ist momentan ein Run auf Gasheizungen zu beobachten. Kalkül vieler Käufer dahinter: Vor Inkrafttreten des neuen Gebäudeenergiegesetzes für die nächsten 10 bis 20 Jahre erstmal für Ruhe sorgen. Klingt verlockend.

Doch erste Experten weisen darauf hin, dass sich diese kurzfristige Entscheidung in den nächsten Jahren finanziell rächen könnte. Das Ansteigen der CO₂-Steuer, Unsicherheiten beim Gaspreis und weitere ordnungspolitische Maßnahmen könnten schnell dafür sorgen, dass die Wirtschaftlichkeit einer Gasheizung im Vergleich zu einer Wärmepumpe oder anderen Alternativen, die die 65% Vorgabe an erneuerbaren Energien erfüllen, deutlich negativer ausfällt. Zumal die Preise für Gasheizungen momentan wohl neue Rekordhöhen erreichen und teilweise bereits auf dem Niveau einer vergleichbar leistungsfähigen Wärmepumpe mit staatlicher Förderung liegen.

Warm, wärmer, Wärmepumpe?

Den Umstieg von einer fossilen auf eine mit mindestens 65% erneuerbaren Energien betriebene Wärmeversorgung in einem Mehrfamilienhaus will gut geplant sein. Auch hier empfiehlt sich, fachliche Expertise heranzuziehen. Nur so können spezifische Faktoren wie Gebäudeinfrastruktur, Leistungsanforderungen, Fördermöglichkeiten und Kosten festgestellt werden.

Besonders heiß gehandelt werden momentan Wärmepumpen als Alternative zu Gas- oder Ölheizung. Doch es gibt noch andere Möglichkeiten, die zentrale Wärmeversorgung sicherzustellen. Dazu zählen:

• Fernwärme
• Wärmepumpe mit Solarthermie
• Pelletheizung
• Blockheizkraftwerk

Auf einen Blick noch mal die wichtigsten Punkte für Hausverwaltungen aus dem Heizungsgesetz:

Gasetagenheizungen erfordern besondere Schritte:

• bis zum 31.05.2024 Antrag beim Bezirksschornsteinfeger für Informationen über Gasetagenheizungen einreichen
• Konzeption für Umstellung auf erneuerbare Energien entwickeln
• Suche nach einem Energieberater

Für Zentralheizungen:

• Austauschpflicht für Öl- und Gas-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine Heizleistung bis zu 400kw haben

Worauf die Wahl auch fällt, mit der neuen Fassung des Gebäudeenergiegesetzes wird der Umstieg auf eine erneuerbare Wärmeversorgung mittelfristig alternativlos. Vorausschauende Planung und Sensibilisierung der WEGs für dieses Thema kann Hürden im anschließenden Prozess minimieren. Wer zu lange wartet, könnte kalt erwischt werden.