ImmoFuturMagazin

Heute werfen wir einen Blick hinter die Kulissen der Energieeffizienz-Beratung für Mehrfamilienhäuser. Dafür haben wir bei den Energieeffizienz-Experten:innen der Effizienz:Klasse GmbH in Darmstadt nachgefragt und die Ergebnisse für Sie zusammengetragen. Aus der Praxis für die Praxis. So schön, so gut.

Aber wir wollten noch einen Schritt weitergehen. Eine Energieeffizienz-Beratung wird meist dann in Anspruch genommen, wenn die energetische Sanierung eines Gebäudes ansteht.

Ein Mehrfamilienhaus energetisch zu sanieren, ist aus drei Gründen (und vermutlich 15 weiteren) eine gute Entscheidung:

1. Kosteneinsparen durch niedrigeren Energieverbrauch/-verlust
2. Klimabilanz des Gebäudes verbessern
3. Ein längst überfälliger, nichtsdestotrotz nobler Akt der Verantwortlichkeit gegenüber der Lebensqualität nachfolgender Generationen auf diesem Planeten

Energetische Sanierungen fokussieren sich primär auf den passiven Part der CO₂-Bilanz eines Gebäudes. Die Optimierung des Energieverbrauchs und der Wärmeversorgung sind Ihre Prioritäten.

Und damit stellt die energetische Sanierung ein wichtiges Puzzleteil dar, wenn es um die nachhaltige Weiterentwicklung von Gebäuden geht. Aber das ergibt aus unserer Sicht nicht das ganze Bild. Denn Gebäude können heutzutage mehr denn je auch aktiv dazu beitragen, ihre Klimaeffizienz-Bilanz aufzubessern.

Photovoltaikanlagen auf dem Dach, Mieterstrom-Modelle, Energiespeicher, und und und. Manche energetische Maßnahme kann sogar von solchen aktiven Upgrades profitieren.

Beispiel Wärmepumpe. Als Maßnahme zur energetischen Sanierung der Wärmeversorgung eines Gebäudes ist die Wärmepumpe eine nachhaltige Option. Noch nachhaltiger kann es werden, wenn die Wärmepumpe mit eigenproduziertem Strom einer Photovoltaikanlage mit betrieben wird.

Doch wir wollen nicht zu viel vorgreifen. Schauen wir uns erstmal an, was eine gute Energieeffizienz-Beratung ausmacht.

Woran erkennen Hausverwaltungen eine gute Energieeffizienz-Beratung?

Das wichtigste vorweg: Der Beruf Energieberater:in ist nicht geschützt. Theoretisch könnte Jürgen von der Lippe eine Energieberatung anbieten. Und er wäre höchstwahrscheinlich sogar amüsant dabei, wenngleich von fragwürdiger Qualität.

Hier sind ein paar Ratschläge, wie Sie eine fachlich hochwertige und kundenorientierte Energieberatung von einer schmallippigen und im Worst Case schlechten unterscheiden können.

Die Qualität der Kommunikation spielt eine entscheidende Rolle. Eine gute Verständigung über die Erwartungen der Hausverwaltung bzw. der Eigentümer:innen ist essenziell für den Erfolg einer energetischen Maßnahme.

Wird gefragt, was sich die Wohnungseigentümergemeinschaft von einer energetischen Sanierungsmaßnahme verspricht? Werden von Seiten der Energieeffizienz-Beratung Erwartungshaltungen und Wirklichkeit realistisch und verständlich gegenübergestellt?

Eine gute Energieeffizienz-Beratung geht zudem auf die Wünsche und Bedürfnisse ihrer Kundschaft ein. Bonuspunkte gibt es, wenn sich spezifische Wünsche der Hausverwaltungen bzw. Wohnungseigentümergemeinschaften in einem Beratungsbericht wiederfinden und auch in der Planung – sofern sinnvoll in der Umsetzung – Beachtung finden.

Die wichtigsten Kriterien auf einen Blick:

• transparente Auflistung von Produkten, Kosten und etwaigen Zusatzkosten
• kundenorientierte Kommunikation
• vorausschauende Planung
• fachkundige Beratung, die gleichzeitig die realistischen Möglichkeiten wie Sinnhaftigkeit energetischer Maßnahmen aufzeigt
• ohnehin erforderliche Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen werden berücksichtigt
• Beratung mit Blick über den Tellerrand (z.B. Kontaktvermittlung zu zuständigen Stellen, Support im Anschluss an ein Projekt)

Warum lohnt sich eine Energieeffizienz-Beratung für Mehrfamilienhäuser?

Eine Energieeffizienz-Beratung für Mehrfamilienhäuser bietet eine Reihe von Vorteilen und lohnt sich aus verschiedenen Gründen:

• Kosteneinsparungen

  Durch die Implementierung effizienter Energietechnologien und -verfahren können beträchtliche Kosteneinsparungen bei den Energieausgaben erzielt werden. Dies kann langfristig zu erheblichen finanziellen Vorteilen für die Anwohner:innen führen.

• Werterhaltung des Gebäudes

  Eine verbesserte Energieeffizienz trägt zur Werterhaltung des Gebäudes bei. Energieeffizienzmaßnahmen können die Lebensdauer der Gebäudetechnik verlängern und die Attraktivität des Gebäudes auf dem Immobilienmarkt steigern.

• Umweltschutz und Nachhaltigkeit

  Die Reduzierung des Energieverbrauchs verbessert die CO~2~-Bilanz und hilft somit, die Umweltbelastung zu minimieren. Eine nachhaltige Bewirtschaftung von Wohngebäuden trägt zu globalen Klimaschutzbemühungen bei.

• Durchblick Fördermittel

  Es gibt verschiedene staatliche Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen. Eine professionelle Beratung hilft dabei, die verfügbaren Fördermittel optimal zu nutzen und Kosten zu minimieren. Plus: Manche Fördermittel bestehen auf die fachkundige Begleitung durch Energieeffizienz-Experten:innen.

• Verbessertes Komfortniveau

  Energieeffizienzmaßnahmen wie verbesserte Dämmung, effiziente Heiz- und Warmwassersysteme können den Wohnkomfort für die Bewohner:innen spürbar steigern, indem sie ein angenehmeres Wohnklima schaffen.

• Gesetzliche Anforderungen und Standards

  Gesetzliche Vorschriften und Standards schreiben eine bestimmte Energieeffizienz für Gebäude vor. Durch eine Beratung können Mehrfamilienhäuser sicherstellen, dass sie diesen Anforderungen entsprechen und keine Strafen oder Sanktionen riskieren.

Wo kann bei Mehrfamilienhäusern am meisten Energie gespart werden?

Erfahrungsgemäß steckt in der thermischen Hülle von Gebäuden das größte Einsparpotenzial. Die energetische Verbesserung der Gebäudehülle zur Außenluft bietet dabei das größte Einsparpotenzial.

Das kann beispielsweise durch die Dämmung von Außenwänden, des Dachs oder der obersten Geschossdecke bei unbeheizten Dachräumen erreicht werden. Da der größte Flächenanteil des Gebäudes der Außenluft ausgesetzt ist, trägt eine effiziente Dämmung maßgeblich zur Reduzierung von Wärmeverlusten bei. Weniger Wärmeverluste bedeuten im Umkehrschluss weniger Energiebedarf.

Außerdem sind in vielen Wohngebäuden noch alte und häufig ineffektive Heizungen und Warmwasserversorger eingebaut. Neben fehlender regelmäßiger Wartung der Wärmeerzeuger stellen die Energieeffizienz-Experten:innen der Effizienz:Klasse GmbH auch oft einen Optimierungsbedarf für die Heizungsverteilung fest.

Der Grund: Pumpen und Heizkörper sind nicht hydraulisch abgeglichen, Leitungen nicht gedämmt und Pumpen nicht geregelt. Die Folge: schlechte Verteilung der Wärme, eingeschränkte Regelbarkeit und unnötiger Energieverlust.

Hydraulischer Abgleich: Für Objekte ab 6 Wohneinheiten besteht nach der EnSimiMaV §3 (gültig bis zum 01.10.2024) und dem GEG unter bestimmten Bedingungen die Notwendigkeit einen hydraulischen Abgleich durchzuführen. Spätestens bis zum 15. September 2024 für Bestandsgebäude mit Gaszentralheizungssystemen, bei denen nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag ein Heizungstausch oder eine Wärmedämmung von mindestens 50 Prozent der wärmeübertragenden Umfassungsfläche des Gebäudes bevorsteht.

Wichtig: Sofern nicht noch über Bord geschmissen, treten die nachfolgenden Gesetzgebungen erst ab dem 01.10.2024 in Kraft. Für Gebäude mit Inbetriebnahme oder Neueinbaueiner Heizungsanlage ist es ab dem 01.10.2024 Pflicht.

Eine Heizungsanlage, die vor dem 1. 10.2009 in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen installiert wurde, muss bis spätestens 30.09.2027 überprüft und optimiert werden. Eine Heizung, die nach dem 30.09.2009 in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen installiert wurde, und die keine Wärmepumpe ist, muss innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach der Installation einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung unterzogen werden.

Durch eine gezielte Optimierung und Modernisierung in diesen Bereichen lassen sich signifikante Einsparungen beim Energieverbrauch erzielen. Jedes Gebäude weist individuelle Herausforderungen und Möglichkeiten auf. Die spezifischen Eigenschaften eines jeden Gebäudes wie Baujahr, Bauweise, Lage, energetischer Zustand und bestehende Technologien können die Realisierbarkeit von Maßnahmen beeinflussen bzw. einschränken.

Daher erfordert die Planung und Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen eine fachkundige Betrachtung, um den Status Quo zu ermitteln und sinnhafte Lösungen zu identifizieren. Eine gründliche Analyse des Gebäudes und seiner Versorgungssysteme ist unerlässlich, um auf das jeweilige Gebäude zugeschnittene Lösungen zu entwickeln.

Wie viel kann eine Energieeffizienz-Beratung für ein Mehrfamilienhaus kosten?

Die Beratungskosten für ein Mehrfamilienhaus hängen primär vom Umfang der Beratungsleistung ab.

Eine Erstberatung, die allgemeine Grundinformationen zu möglichen Energieeinsparmaßnahmen für das Objekt bietet, kann um die 1000 bis 1200 € kosten. Neben der Objektgröße entscheidet auch die Detailtiefe der bereitgestellten Informationen über die Höhe des Preises.

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kann sich im Rahmen von ca. 1700 bis 2000 € für eine bestimmte Objektgröße bewegen. Das sind die Kosten für den Eigenanteil. Der Rest der Kosten wird durch die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gefördert.

Update: Seit 07.08.2024 hat die Bundesregierung den Förderanteil für Energieberatungen von 80% auf 50% gesenkt. Der Grund: hohe Nachfrage. Damit auch noch bis zum Ende des Jahres der Fördertopf ausreichend Mittel für weitere Interessierte bereithält, entschloss sich die Bundesregierung, den Förderanteil zu senken. An den Förderbedingungen für den iSFP hat sich jedoch nichts geändert.

Wichtige Voraussetzung für Förderungen: Ihr:e Energieberater:in muss bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) gelistet sein. Hier der offizielle Wortlaut:

Förderfähig ist bei Antragstellung ab dem 01. Januar 2024 eine Energieberatung nur, wenn diese von einer Person durchgeführt wird, die in der Energieeffizienz-Expertenliste der Deutsche Energie-Agentur (dena) (…) gelistet ist.
Quelle: BAFA

Entscheidend für die Höhe der Kosten sind die hier bereits vorliegenden Informationen. Je weniger aussagekräftigere Daten (z.B. Planunterlagen, technische Informationen zu Heizung und Warmwasser) vorliegen, desto mehr muss vor Ort erfasst oder gemessen werden und umso mehr kostet der iSFP.

Welche Stolperfallen gibt es?

Kommunikationshürden können ein Projekt schnell zum Stolpern bringen. Eine klare und schriftliche Kommunikation zwischen der Hausverwaltung und allen beteiligten Parteien wie Handwerksbetrieben, Energieberatungsunternehmen und Ingenieurbüros ist deshalb von enormer Bedeutung.

Eine besondere Bedeutung kommt der Auswahl der Handwerksbetriebe zu, die die energetische Sanierung umsetzen. Aus Erfahrung kann die Effizienz:Klasse GmbH berichten, dass das günstigste Angebot leider oft suboptimale Ergebnisse mit sich bringen kann. Qualität, Sorgfalt und Zuverlässigkeit des ausführenden Handwerkbetriebs sollten über reinen Kostenüberlegungen stehen.

Bei der Durchführung von energetischen Sanierungsmaßnahmen in Mehrfamilienhäusern können parallel neue Gesetze und Vorschriften in Kraft treten. Dies stellt Hausverwaltungen vor die Herausforderung, sicherzustellen, dass alle Arbeiten im Einklang mit den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt werden.

Erfahrungen zeigen, dass leider auch manchmal die Eigentümer:innen bzw. Anwohner:innen selbst eine Herausforderung sein können.

Worauf Hausverwaltungen bei energetischen Sanierungsmaßnahmen achten sollten

Planen Sie vorausschauend. Es ist ratsam, die energetischen Maßnahmen für die kommenden Jahre durchzudenken und auch die wirtschaftlichen Möglichkeiten zu berücksichtigen.

Eine strategische Vorgehensweise hilft hier ebenfalls, optimale Resultate zu erzielen. Wärmedämmmaßnahmen sind zum Beispiel in der Regel zeitlich einer Erneuerung der Wärmeversorgung vorzuziehen, um einen optimalen Wirkungseffekt der Maßnahmen zu erzielen.

Eine klare Kommunikation zwischen allen Beteiligten kann Nerven, Geld und Zeit sparen. Besondere Bedeutung kommt hier der Aufgabenverteilung zu. Es sollte von Anfang an klar sein, wer für welche Aufgaben und Zuständigkeiten verantwortlich ist, um Missverständnisse zu vermeiden und einen reibungslosen Ablauf sicherzustellen.

Sie werden sich nun vielleicht fragen: Was macht denn eine klare Kommunikation in der Praxis aus? Wir haben zusammen mit der Effizienz:Klasse GmbH überlegt und 5 Eckpfeiler einer klaren Kommunikation identifiziert:

• wichtige Punkte (Absprachen, Zusagen, Fristen, u.a.) werden stets schriftlich mit allen beteiligten Parteien kommuniziert
• Angebote beinhalten klar definierte Leistungsbeschreibungen und über mögliche Zusatzkosten wird von Anfang an transparent aufgeklärt
• Fristen sind allen Projektpartnern bekannt
• das Beschaffen benötigter Dokumente und Nachweise wird verbindlich zugeteilt
• klare Zuteilung, welcher Projektpartner mit welcher Maßnahme beauftragt ist

Auf jeden Fall beachten: Bereits in Angeboten und spätestens in den Rechnungen der Handwerksbetriebe sollten alle vorgenommenen Maßnahmen und Umbauten korrekt und transparent aufgelistet sein. Ansonsten kann es bei der Auszahlung von Förderungen womöglich zu Nachfragen und Verzögerungen kommen.

Gute Beratung, bessere Ergebnisse

Der Blick hinter die Kulissen einer Energieeffizienz-Beratung für Mehrfamilienhäuser zeigt deutlich, wie wichtig eine fundierte und kundenorientierte Beratung ist. Von den Vorteilen einer verbesserten Energieeffizienz bis hin zur Bedeutung einer umfassenden Planung – die Expertise der Fachleute liefert wertvolle Erkenntnisse für Hausverwaltungen und Eigentümer:innen.

Eine solide Planung, klare Kommunikation und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Experten:innen sind entscheidend für den Erfolg von energetischen Sanierungsmaßnahmen in Mehrfamilienhäusern. Diese Aspekte tragen nicht nur zur Werterhaltung von Gebäuden bei, sondern helfen auch, Energiekosten zu senken und einen wertvollen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten.

In Zuge dessen zeigt sich auch, dass die klimaeffiziente Weiterentwicklung von Mehrfamilienhäusern ein ganzheitliches Unterfangen ist.

Klimaeffizientes Gebäude ganzheitlich betrachten

Wie eine Energieeffizienz-Beratung maßgeblich dazu beitragen kann, die Klimabilanz eines Mehrfamiliengebäudes zu verbessern, sollte nun deutlich geworden sein.

Wie eingangs bereits erwähnt, wollen wir an diesem Punkt in unseren Überlegungen noch einen Schritt weitergehen. Die vorgestellten Möglichkeiten wie die Verbesserung der Wärmehülle oder die Sanierung des Daches sind primär energieeinsparende Maßnahmen. Sie optimieren den Status Quo, indem sie bestehende Versorgungssysteme und die Gebäudesubstanz auf ein nachhaltiges, energieeffizientes Niveau bringen. Aber oft bleibt es dann dabei. Die durch die Optimierungen erfolgten Einsparungen sind vorwiegend passiver Natur.

Dem gegenüber steht noch eine aktive Form der nachhaltigen Gebäudeentwicklung. Aktiv und passiv sind hier keine Kontrahenten. Ganz im Gegenteil: Sie zusammenzuführen und ganzheitlich zu optimieren, ist die Zukunft der klimaeffizienten Gebäudeentwicklung.

Das Paradebeispiel: Die Wärmepumpe als passiver Vertreter, die Photovoltaik-Anlage als aktiver Part. Zusammen ermöglichen sie es auch im weiteren Verlauf nicht nur durch eine effizientere Wärmeversorgung Kosten einzusparen, sondern auch Gewinne durch den Verkauf des generierten Stroms zu erwirtschaften und Synergieeffekte durch den Betrieb der Wärmepumpe mit eigenem Solarstrom zu nutzen.

Die klimaeffiziente Weiterentwicklung von Gebäuden ist vielschichtig, komplex und ein kontinuierlicher Prozess. Damit sie erfolgreich und effizient gelingen kann, braucht es kompetente und zuverlässige Projektpartner:innen.