ImmoFuturMagazin

Die Sonne scheint. Die Photovoltaikanlage auf dem Dach des Mehrfamilienhauses läuft auf Hochtouren. Und nun? Was passiert mit dem erzeugten Strom?

Fakt: 3.4 Millionen Mehrfamilienhäuser gibt es in Deutschland. Und der Großteil davon hat ungenutzte Dachflächen, die tagein, tagaus Sonne abbekommen – ohne diese Energie zu nutzen. Ein schlummernder Riese in der Energiewende. Zeit ihn aufzuwecken!

Einfach ins Netz einspeisen? Oder doch lieber mal mit Direktvermarktung versuchen? Und was ist eigentlich mit Mieterstrom?

Schauen wir uns gemeinsam genauer die Vor- und Nachteile aller 3 Betriebsformen an und worauf Hausverwaltungen achten sollten, wenn die WEG das Thema PV-Anlage bei der nächsten Eigentümerversammlung wieder anspricht.

Die Ausgangslage

Sonnenenergie ist keine Nische. Sie ist die Zukunft. Der Anteil der bundesweiten Stromerzeugung durch Solarenergie lag im ersten Halbjahr 2023 so hoch wie nie zuvor.

Besser spät als nie umsatteln. Und durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz sind die Anreize für den Umstieg noch mal gestiegen. Doch welches Modell passt nun für welches Mehrfamilienhaus?

Pauschal lässt sich das gar nicht so einfach beantworten. Grundsätzlich gilt: Einspeisung, Direktvermarktung und Mieterstrom sind keine Einbahnstraßen. Oft sind die Betriebsformen in bestimmten Umfang kombinierbar und auch ein Wechsel möglich. Flexibel bleiben lautet das Motto.

Zum Beispiel könnte man heute schon eine PV in einfachster Weise als Volleinspeise-Modell nutzen. Wenn beizeiten dann die ökonomischen Anreize für eine Direktvermarktung vorliegen und/oder die bürokratischen Hürden beim Mieterstrom in (hoffentlich naher) Zukunft abgebaut werden, kann auf eines der anderen Modelle gewechselt werden. Zum Beispiel kann der Wechsel von Überschusseinspeisung auf Volleinspeisung jedes Kalenderjahr bis zum 01.12. des vorangehenden Kalenderjahres dem Netzbetreiber mitgeteilt werden.

Mit der Novellierung des EEG seit Anfang 2023 hat der Gesetzgeber die Zeichen der Zeit erkannt und begonnen, die Hürden für Betreiber von PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern abzubauen. Allen voran die Problematik der Gewinnermittlung entfällt nun auch für MFH-PV-Anlagen unter bestimmten Gegebenheiten.

Voraussetzung: maximale Leistung von 15 kWp je Wohneinheit und eine Gesamtleistung von 100 kWp darf nicht überschritten werden.

Das bedeutet in der Praxis: Weniger Aufwand. Denn eine gesonderte und einheitliche Gewinnfeststellung oder Gewerbesteuererklärung ist unter diesen Voraussetzungen nicht mehr notwendig. Wie der produzierte Strom letztendlich verwendet wird, spielt dabei auch keine Rolle.

Für die nachfolgenden Vergleiche der Betriebsformen gilt zu bedenken, dass jedes Gebäude bzw. jede Liegenschaft ihre ganz eigenen Anforderungen mit sich bringt und demnach der Artikel vor allem eine Orientierung bereitstellen soll. Eine valide Beurteilung zur Umsetzbarkeit und Wirtschaftlichkeit für ein spezifisches Gebäudeobjekt kann und sollte nur durch Experten vor Ort erfolgen.

Einspeisen ins Netz

Der Klassiker unter den Betriebsformen einer PV-Anlage. Hier landet der erzeugte Strom im öffentlichen Stromnetz. Wahlweise komplett oder als Überschuss nach Abzug des eigenverbrauchten Stroms.

Die komplette Einspeisung, auch Volleinspeisung genannt, gibt den erzeugten Strom vollständig ans öffentliche Netz weiter. Ein gebäudeinterner Verbrauch ist dabei nicht vorgesehen. Aus wirtschaftlicher Sicht erhält die Volleinspeisung oft eine schlechte Note. Aber hier muss differenziert geschaut werden.

Denn durch die Novellierung des EEG 2023 wurden neue finanzielle Anreize für großflächige Solaranlagen (mehr als 100 kWp) geschaffen, ihren Strom komplett ins öffentliche Netz einzuspeisen. Vor allem für Immobilien, die bis dato einen geringen Eigenverbrauch vorweisen und auch (noch) nicht umsetzen können, kann die Volleinspeisung unter Umständen lukrativer sein.

Anlagen, die voll einspeisen und keinerlei Eigenversorgung haben, erhalten höhere Vergütungssätze. Die feste Einspeisevergütung liegt bei 13,0 Cent pro kWh für Anlagen bis 10 kWp und bei 10,9 Cent pro kWp für größere Anlagenteile ab 10 kWp. Um weiterhin die Volleinspeisungsvergütung zu erhalten, ist vor Inbetriebnahme und im Anschluss jährlich vor dem 1. Dezember eine entsprechende Meldung beim zuständigen Netzbetreiber erforderlich. Eigenverbrauch bei gleichzeitiger Überschusseinspeisung wird hingegen mit etwas niedrigeren Sätzen vergütet.

Direktvermarktung

Wer wagt gewinnt, könnte man sagen, wenn es um das Thema Direktvermarktung geht. Anders als bei der Standardeinspeisung erhält man bei der direkten Vermarktung des PV-Stroms keine garantierte Einspeisevergütung.

Stattdessen verkauft der Anlagenbetreiber den Strom direkt an der Strombörse oder überlässt diese Aufgabe einem externen Dienstleister. Die meisten Betreiber entscheiden sich für Letzteres, da die eigene Vermarktung eine Börsenzulassung und die Gewährleistung eines ausgeglichenen Strombilanzkreises erfordert. Zutaten für erheblichen Aufwand. Daher nehmen die meisten PV-Anlagenbetreiber die Dienste von spezialisierten Direktvermarktungsunternehmen in Anspruch.

Für die Stromlieferung erhält der PV-Anlagenbetreiber nun ein Entgelt, welches aus Verkaufserlös, Marktprämie und Managementprämie besteht. Übernimmt ein auf Direktvermarktung spezialisiertes Unternehmen die Vermarktung des PV-Stroms, dann erhält es für diesen Service eine Vergütung die vom Entgelt abgezogen wird.

Da der Strompreis an der Börse schwankt, hat der Gesetzgeber mit Marktprämie und Managementprämie zwei Risiko-Minimierer implementiert. Sie sollen das Risiko reduzieren und Anreize schaffen, den Strom selbst zu vermarkten.

• Marktprämie: Das Marktprämienmodell reduziert das Risiko der Direktvermarktung von PV-Strom und bietet Anreize für PV-Anlagen, die direkt vermarkten. Einfach gesagt, handelt es sich bei der Marktprämie um ein Fördergeld. Die Marktprämie gleicht die Differenz zwischen dem Marktwert und der Einspeisevergütung aus. Die Prämie basiert auf dem durchschnittlichen monatlichen Börsenstrompreis, der täglich von Angebot und Nachfrage bestimmt wird.
• Managementprämie: Für ein stabiles Stromnetz müssen PV-Anlagenbetreiber (bzw. Direktvermarkter) genaue Prognosen über die Einspeisung von erneuerbaren Energien an den zuständigen Netzbetreiber abgeben. Dieser Mehraufwand und die Vermarktungsrisiken werden durch eine Managementprämie ausgeglichen, die nun Teil der Marktprämie ist.

Vereinfacht kann man sagen: Steigt der Marktpreis für Solarstrom, dann sinkt die Marktprämie. Sinkt hingegen der Marktpreis, dann steigt die Marktprämie. Aber ganz kann die Marktprämie das Risiko der Direktvermarktung am Strommarkt nicht abfangen. Im schlechtesten Fall erhält man weniger als die staatlich festgelegte Einspeisevergütung. Gleichzeitig kann das Risiko aber auch belohnt werden und man erzielt eine höhere Rendite.

Für PV-Anlagen unter 100 kWp Leistung ist die Direktvermarktung eine Option, für Anlagen über dieser Schwelle und seit 01.01.2016 in Betrieb eine Pflicht. Um seinen Solarstrom direkt vermarkten zu können, muss die Anlage 2 technische Voraussetzungen jederzeit erfüllen können:

1. Abrufbarkeit der Ist-Einspeisung für Dritte
2. Fernsteuerung der Einspeiseleistung

Für die technische Umsetzbarkeit dieser Anforderungen ist für kleinere Anlagen ein Rundsteuerempfänger erforderlich, der im Zählerschrank der PV-Anlage installiert wird. Bei einem nachträglichen Einbau kann auch direkt neben dem Zählerschrank der Rundsteuerempfänger platziert werden. Das Modell gibt der Netzbetreiber vor.

Größere Anlagen hingegen benötigen bereits ein etwas umfangreicheres Paket bestehend aus GPRS-Modem zur Datenübertragung und ein Messwertumformer, um große Entfernungen überbrücken zu können und Störfelder in der Übertragungsstrecke zu kompensieren.

Die Übertragung der Daten kann über das GPRS-Modul erfolgen, aber auch über das Internet. Eventuell bedarf es für die saubere Datenübertragung eine externe Antenne. Wichtig: Externe Antennen sind in das Blitzschutzsystem des Gebäudes zu integrieren und dürfen nicht in der Nähe von elektromagnetischen Störfeldern (z.B. ein Wechselrichter) angebracht werden.

Für kleinere Anlagen lohnt sich die Direktvermarktung bislang nur selten, da der Mehraufwand und die technischen Anforderungen nicht im Verhältnis zum Ertrag stehen. Hier sind Standardeinspeisung oder das Erhöhen des Eigenverbrauchs aus ökonomischer Sicht lohnender.

Lohnt sich eine Direktvermarktung denn überhaupt? Unter Umständen ja. Denn durch geschicktes Timing und den Verkauf des Stroms an einem Tag mit hoher Nachfrage und entsprechend hohen Strompreisen können Sie eine besonders hohe Rendite erzielen, die möglicherweise über der Einspeisevergütung liegt.

Mit Blick auf die Zukunft entwickelt sich gerade eine weitere interessante Möglichkeit, seinen mit Sonne erzeugten Strom gewinnbringend zu vermarkten und gleichzeitig die Energieversorgung für schwächere Erzeugungszeiträume (Stichwort: Winter is coming) sicherzustellen.

Die Rede ist von smarten Stromspeichern, die bei hohen Börsenpreisen den erzeugten Solarstrom zu guten Preisen entladen und verkaufen. Und, wenn am Spotmarkt die Preise für Strom fallen, den Speicher wieder kostengünstig aufladen.

Solche smart agierenden Stromspeicher , die auf die Volatilität des Marktes passgenau reagieren, sind noch nicht der Standard. Aber die Betonung liegt auf noch.

Mieterstrom

Kommen wir zum Mieterstrom. Hoffnungsträger und Sorgenkind zugleich der PV-Betriebsformen für WEGs: Viel Potenzial, aber Probleme es abzurufen. Zumindest in der jetzigen Form.

Denn wenn WEGs auf die Idee kommen, Mieterstrom tatsächlich selbst umzusetzen, dann zerschellen die klimafreundlichen Absichten oft schnell an den betreiberunfreundlichen Voraussetzungen.

Denn – abgesehen von ggf. Umsatzsteuer und damit verbundenen steuerlichen Pflichten - ist einer der größten Knackpunkte: der gesetzliche Rattenschwanz des Vertragswerks (EnWG § 42a Mieterstromverträge).

Mieterstromverträge setzen nämlich voraus, dass der Betreiber der PV – und damit im Zweifelsfall die WEG - die Stromversorgung 24/7 sicherstellen kann. Wie bekannt sein dürfte, gibt es Nächte, Wolken und Winter in Deutschland, welche die Stromerzeugung einer Solaranlage spürbar beeinträchtigen. Also nichts mit lückenloser Stromversorgung durch Sonnenenergie.

Folglich müsste die WEG Netzstrom hinzukaufen. Sie wird zum Stromversorger. Inklusive aller steuerlichen und regulatorischen Erfordernisse. Das erfordert Knowhow und Zeitressourcen. Das klingt umständlich und schreckt viele WEGs und deren bestellte Hausverwaltungen ab.

Und das ist wirklich bedauerlich. Denn an sich ist das Modell Photovoltaikanlage und Mieterstrom eine wirklich spannende Geschichte und bietet viele Vorteile:

• dezentrale Energieversorgung + mehr Unabhängigkeit vom Energiemarkt
• lukrative Rendite, wenn hohe Eigenverbrauchsquote
• günstiger Strompreis für Mieterstrom-Bezieher
• sinkende Wohnnebenkosten
• Marktwertsteigung des Gebäudes
• Klimafreundlich
• Monetarisierung der Dachfläche
• Mieterbindung

Zusätzlich interessant wird es, wenn E-Mobilitätinfrastruktur in MFH auch ein Thema wird.

Mehr dazu in unserem Artikel E-Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern.

Doch es gibt Lösungen, die das Konstrukt Mieterstrom vereinfachen. Das sogenannte Mieterstrom-Contracting ermöglicht es beispielsweise, den steuerlichen und regulatorischen Aufwand zu minimieren. Und in einigen Fällen auch die Investitionskosten gering zu halten.

Das Konzept dahinter ähnelt einem Verpachtungsmodell. Hier gibt es 2 mögliche Konstellationen. Existiert bereits eine PV-Anlage, deren Besitzer die WEG ist, dann kann sie die Anlage an ein Mieterstrom erprobten Dienstleister verpachten.Der wiederum kümmert sich um die Vermarktung des Stroms, die 24/7 Stromversorgung und übernimmt die Abrechnung des Mieterstroms. Dann erhält die WEG die gesetzliche Förderung durch den Mieterstromzuschlag sowie Pachtgebühren.

Noch keine PV-Anlage auf dem Dach? Lag die Dachfläche bislang brach, dann kann die WEG die Dachfläche an einen Dienstleister verpachten, der neben Vermarktung und Abrechnung des Mieterstroms auch den Aufbau, die Wartung wie den Betrieb der PV-Anlage übernimmt.

Im Gegenzug bedeutet das für die WEG allerdings, dass sie eine öffentliche Förderung (z.B. der Mieterstromzuschlag bzw. die Einspeisevergütung) nicht in Anspruch nehmen kann. Auch Einnahmen für die WEG und die finanziellen Vorteile für Mieterstrom-Bezieher fallen niedriger aus.

Beispielrechnung

Noch unklar, wo das Potenzial bei Mieterstrom liegt? Hier eine kleine Beispielrechnung, die die Wirtschaftlichkeit und den Ertrag einer PV-Anlage aufzeigt. Wir gehen dabei von einer Anlage aus, die das Modell der Volleinspeisung nutzt.

Bitte bedenken: Es handelt sich hier um eine Beispielrechnung. Und das Leben nimmt selten Rücksicht auf solche Rechnungen. Die Politik noch weniger und das Wetter sowieso nicht. Die Rechnung dient allen voran als Veranschaulichung der Möglichkeiten einer PV-Anlage unter den gegebenen Rahmenbedingungen.

Warum keine Mieterstrom-Modellberechnung? Aus 2 Gründen:

1. Das Volleinspeisungsmodell ist gegenwärtig das unwirtschaftlichste Modell und dennoch kann man damit einen Gewinn erzielen. Folglich sind die anderen Modelle erst recht wirtschaftlich.
2. Eine Beispielrechnung auf Basis des Mieterstrom-Modells bringt sehr viele Faktoren und Variablen mit sich und würde für diesen Artikel schlicht den Rahmen sprengen.

So, kommen wir zur Ausgangslage:

Der Wert für die nutzbare Dachfläche ist bewusst auf 100qm gefallen, da es das Berechnen einfacher macht. Normalerweise dürfte die nutzbare Dachfläche für ein Mehrfamilienhaus höher liegen – und damit auch der erzeugte Strom, Kosten und die Einnahmen.

Was erzeugt unsere fiktive PV-Anlage mit 20kWp im Jahr?

Und was lässt sich damit im Jahr erwirtschaften?

Hochgerechnet auf die garantierte Lebenszeit - sprich nach 25 Jahren Betrieb der Anlage:

Wenn das mal nicht sonnige Aussichten sind. Bereits vor der Hälfte der Garantiezeit ist unter den gegebenen Bedingungen eine Amortisierung der Investition gelungen. Von da an macht die Anlage Gewinn. Grün und nachhaltig.

Auf einen Blick

Abschließend noch mal einen Blick auf alle 3 Betriebsformen in vereinfachter Darstellung:

Und welches Modell passt nun für Ihre Liegenschaft? Wie eingangs erwähnt, ist das eine Frage, die viele Faktoren für eine fundierte Antwort heranzieht. Pauschal lässt es sich leider nicht so einfach beantworten.

Wir bei IMMOFUTUR sehen im Mieterstrom mittelfristig das größte Potenzial, um Klimaneutralität, flexible Energieversorgung und Wirtschaftlichkeit von Immobilien im Einklang zu halten und das Beste für alle Beteiligten herauszuholen.

Zur Erinnerung: Denn gegenwärtig liegt der Großteil der 3.4 Millionen MFH-Dachflächen in Deutschland brach. Ungenutzter Investitionsraum für WEG-Rücklagen, die derzeit von der Inflation gnadenlos verzehrt werden. Mit der Aussicht auf Rendite und dem guten Gewissen aktiv an der Energiewende zu partizipieren, ist die Nutzung von Sonnenenergie in MFH ein Win-Win für alle.

Auch wenn es leider noch an einigen Stellen fehlt beim Mieterstrom, es tut sich etwas. Von Seiten des Gesetzgebers ist erkannt worden, dass die Gebäudegruppe der Mehrfamilienhäuser ein entscheidender Baustein sein kann, um eine nachhaltige und klimafreundliche Zukunft gestalten zu können.

Noch Fragen offen zu Mieterstrom, Direktvermarktung oder PV-Anlage? Wir beraten Sie gerne.